憂加租 120萬置業棲身 無殼蝸牛減持人民幣作首期

為減輕負債,利女士去年賣樓套現,還清欠款後餘下約 50萬元,聽從朋友意見買股票及人民幣。理財專家指,利女士每月收入悉數用作家庭開支,而且資產不多,建議以現有資產為首期,控制住屋支出。　記者:黃碧珊

利女士丈夫多年來只做散工,收入不多,家中一切開支由利女士負責。由於經常入不敷支,數年前開始向親友借錢周轉,兩年間累積欠款共約 10萬元。
為減輕負債,加上供樓負擔吃力,去年初將物業沽出,因物業在 97年樓市高峯期購入,現價較買入價低,最後蝕讓套現約 60萬元,還債後餘下約 50萬元。

租住單位 6月期滿

由於對前路感到徬徨,利女士開始聽號碼買股票,博股價倍翻,賺多些錢傍身。不過,除早年認購工行（1398）有近倍回報外,大部份持股正「坐艇」,如去年尾新股民行（1988）,以 9.08元認購一手,現股價約 7.8元,蝕逾一成。
此外,她又依朋友建議,將部份現金轉換成 20萬元人民幣,現在銀行做一個月定期,利息為 0.7厘。
現時一家人租住天水圍單位,利女士表示:「每月租金 5300元,但租約在今年 6月便屆滿,同類單位租金已升至 6900元,新租約必會加價,增加經濟負擔。」
由於之前供樓的經濟壓力大,故利女士暫沒有再置業打算,而且之前的自住單位透過政府免息自置貸款買入,故她以後不可再申請公屋或居屋。現時利女士希望在不買樓的情況下,有穩定的棲身之所。

放大圖片

林櫻妮(左)建議利女士購買約 120萬元或以下物業,減輕租金增加的壓力。　梁鑑章攝

-個案-
讀者:利女士( 45歲)
家庭狀況:丈夫( 45歲)、女兒( 15歲)
月入: 1.6萬元 月　　剩:無
資產:股票市值約 19萬元、人民幣 20萬元、現金 17萬元、強積金約 16萬元
症狀:胡亂投資

目標:
1)穩定棲身之所
2)預備女兒本地大學學費

分析
三成首期分 20年還供平過租

放大圖片

天水圍居屋天頌苑入場費約 120萬元。　資料圖片

CFP認可財務策劃師林櫻妮指,租金無可避免跟隨通脹及樓價上升,如要求安定住所,建議購買約 120萬元或以下物業,減低租金上升的壓力。現時利女士每月租金 5300元,扣減管理費、差餉及雜費約 800元後,可支付約 4500元按揭。
參考同區物業樓價,在居屋二手市場及私人住宅均有 120萬元或以下樓盤選擇,如天頌苑頌琴閣中層 570方呎單位,叫價 120萬元。若利女士向銀行承造七成按揭,首期 36萬元可從現金及人民幣存款支付,並留約 3萬元作律師費、雜費及搬遷等,合共 39萬元。
雖然人民幣利息較港元高,但林櫻妮指,每人每日限兌換 2萬元人民幣,流動性低,建議存活期。睇中心水單位後,分 10天將 20萬元人民幣換成港元,支付首期。

潛水新股宜止蝕套現

假設按揭貸款額 84萬元( 120萬元× 70%),供款期 20年,即於 65歲供完,實際按息 2.5厘,月供 4451元。若樓價低於 120萬元,維持三成首期、 20年還款期及實際按息 2.5厘,每月按揭支出相應降低,增加儲蓄。
利女士要留意,由於悉數現金將支付首期,每月收入亦勉強應付生活使費及供樓,建議保留 1年應急錢,即約 19.2萬元,如果力有不逮,亦至少要 9.6萬元,足夠半年使費。可將潛水新股及「消息股」,在現價止蝕或「返家鄉」時套現,避免在需要資金時「焗蝕」。滙控（005）及工行（1398）則可保留,林櫻妮解釋因前者有較高派息,而工行則於低價買入,現為正回報,可於需要資金周轉時才沽售。

讀書費用
3年籌 23萬供女讀大學

至於女兒升讀 4年本地大學費用,以現時每年學費約 4.5萬元計算,假設每年通脹 4%, 3年後共需 20.4萬元。
利女士對家庭支出不甚了解,「除清楚租金支出外,其餘各項使費,因沒有記錄,所以不了解,只知每月沒有餘錢。」

申請津貼減家庭負擔

放大圖片

升讀本地大學所費不菲,宜先未雨綢繆。　資料圖片

林櫻妮建議將支出記錄下來,並節省開支。若每月剩下 1000元作活期存款, 3年後有 3.6萬元,加上股票套現後,估計至少可得 19萬元,合共 22.6萬元,足夠支付女兒學費。
不過,為支付大學學費,若收入沒有增加,利女士將差不多耗盡現金,建議屆時申請學生津貼資助,減輕家庭經濟壓力。

投資風險
炒股前先了解公司背景

利女士手持逾 10隻股票,除了對銀行股有較深認識,知道其業務,而其他股票的公司業務、盈利、前景等都是一概不竅,「朋友說這股票有得升,我便買入,沒有考慮到股價不升反跌的後果」。
此外,林櫻妮提醒,買股票之前,宜先了解公司的背景,尤其是炒消息股,提防在高位接火棒。

防高位接火棒

此外,利女士大部份的股票僅持一手,林櫻妮指:「即使股價倍升,投入金額只數千元,扣除買賣使費,實際利潤有限」,並且要承擔股價下跌風險,建議「叠埋心水買樓自住更化算」,以防投資不善將資金蝕掉,有需要時可將物業加按或沽售套現。

利女士部份持股

滙豐控股（005）　股數: 1200
$88.22　昨日收市價:$85.30　現值:買入價:$102360

國際資源（1051）　股數: 24000
買入價:$0.54　昨日收市價:$0.495　現值:$11880

中國中冶（1618）　股數: 1000
買入價:$6.35　昨日收市價:$4.25　現值:$4250

佳兆業（1638）　股數: 1000
買入價:$3.45　昨日收市價:$2.63　現值:$2630

華南城（1668）　股數: 2000
買入價:$2.10　昨日收市價:$1.39　現值:$2780

花樣年（1777）　股數: 1500
買入價:$2.18　昨日收市價:$1.68　現值:$2520

民生銀行（1988）　股數: 500
買入價:$9.08　昨日收市價:$7.80　現值:$3900

工商銀行（1398）　股數: 1000
買入價:$3.07　昨日收市價:$5.57　現值:$5570

天水圍物業資料

嘉湖山莊 5期麗湖居 4座中層 581方呎
放盤價: 128萬元　三成首期: 38.4萬元　月供#: 4748元

天富苑善富閣高層 664方呎
放盤價: 128*萬元　三成首期: 38.4萬元　月供#: 4748元

天頌苑頌琴閣中層 570方呎
放盤價: 120*萬元　三成首期: 36.0萬元　月供#: 4451元

天頌苑頌棋閣中層 717方呎
放盤價: 110*萬元　三成首期: 33.0萬元　月供#: 4080元

嘉湖山莊 7期景湖居 8座低層 581方呎
放盤價: 110萬元　三成首期: 33.0萬元　月供#: 4080元

天頌苑頌澤閣低層 579方呎
放盤價: 100*萬元　三成首期: 30.0萬元　月供#: 3709元

註:資料截至 2月 17日;*已補地價;#假設承造七成按揭,實際按息 2.5厘,分 20年攤還
資料來源:地產代理網站

資料來源: 蘋果日報