炒家，也辛苦了！

近年較大面積住宅單位吃香，最大之組別 (即豪宅或貴宅市段) 平均價格已返回九七年之高峰有凸兼創新高，而這像與家庭收入分佈之趨勢有關，否表示日後只要集中投資炒賣這等較大單位便行，但又未必，何解？請讀下去，資料來自政府相關部門網頁。

一)     由一九九六年至二○○九年，家庭收入較高階層增加近十九萬戶 = 我們將不同家庭收入組別綜合至三層；a) 家庭收入每月低於一萬元的；b) 由一萬至29,999元的；和c) 三萬元或以上的。再者，我們暫且把(a)視為較低收入家庭，(b)為中等收入，而(c)為較高收入。這十多年裡，(a)多了二十萬餘戶，(b)近六萬八千戶，而(c)則有約十九萬戶 [見下表]。

香港家庭收入分佈(每月港元)	家庭數目	家庭數目	2001 / 1996	家庭數目	2006 / 2001	家庭數目	2009 / 2006
<9999	443,477	494,872	12%	621,206	26%	649,264	5%
10K to 29999	950,043	963,050	1%	1,006,399	5%	1,017,953	1%
30K=<	462,033	595,489	29%	598,941	1%	651,583	9%
家庭數目 +/- :								總數：
<9999			51,395		126,334		28,058	205,787
10K to 29999			13,007		43,349		11,554	67,910
30K=<			133,457		3,451		52,642	189,550

從私人住宅市場角度粗略地看，部份(b)的家庭 (如二萬元以上的) 有機會是細單位之買家，而(c)的則是主要買家群，尤以中型或以上單位計。據此，尤以開發商而言，(c)比(b)是二點八倍，無理由不建造多些中型或以上之單位。

二)     以近十年之新落成住宅單位數量計，較大型單位在占比重和數量皆有增長，中型和較小型的均跌 = 這裡是依政府之住宅單位實用面積ABCDE分類，A最細E最大，只是我們將其改為「小、小中、中、大中、大」而已，不用其多少平方米的描述 [見下圖]。

三)     以價格走勢計，由一九九三年至二○○九年，上世紀還「行得很埋」，這世紀開始「越行越開」= 這表示以往不同大細單位之呎價分別沒現在的大，即大型單位賣貴些主要因其面積較多。現在不只面積多，且呎價也可高數倍。

四)     雖趨勢似形成，但仍然難炒 = 因短期升跌甚漂流不定，容易損手 [見下表]。

百分比%	每年價格變動:
年份	小型	小中型	中型	大中型	大型
1994	7.83	8.68	14.16	13.33	28.14
1995	(3.54)	(5.69)	(10.13)	(11.59)	(20.61)
1996	24.65	31.65	32.65	40.32	49.15
1997	17.28	13.46	17.22	12.14	11.48
1998	(32.43)	(31.55)	(35.31)	(35.81)	(33.14)
1999	(9.62)	(8.76)	(6.18)	(2.89)	(5.26)
2000	(15.49)	(14.82)	(13.80)	(9.04)	(2.53)
2001	(9.85)	(9.19)	(9.80)	(11.41)	(14.51)
2002	(13.28)	(12.42)	(11.26)	(6.76)	(2.42)
2003	0.80	(0.77)	4.48	8.21	6.34
2004	20.89	28.26	34.43	36.41	41.12
2005	9.55	8.35	10.10	10.66	12.25
2006	5.62	2.35	5.98	3.18	2.65
2007	27.60	23.58	26.32	29.14	35.42
2008	(7.80)	(9.89)	(17.95)	(17.28)	(19.63)
2009	29.04	26.86	32.34	28.57	28.18

一時大致類同幅度齊升跌，如一九九八年或二○○九年，另一時則大型的好些，如一九九六年或二○○四年，但有時又輪到小型的好些，如一九九七年或二○○八年。

大趨勢還大趨勢，短線可又另一回事，所以，做炒家也辛苦的。

鍾維傑

卓凌地產分析有限公司行政總裁

二零一零年七月