香港住宅價格：好玩泡沫計分法

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

2010年4月24日

2010年第一季剛過，有市場人士睇好樓市，亦有人認為置業越來越困難，而政府更像密切監察市況。

無論如何，我們看看一些屋苑近三年之價格走勢，作點簡單運算，以「看圖識字」方式估其有否泡沫成份等：

一)    資料來源 = 中原地產網站 www.centanet.com，前後抽樣觀察十二個私人住宅屋苑呎價，六個過一萬元一平方呎的，代表貴或豪宅，另六個少於一萬元一呎的，代表較大眾之住宅。

二)    技術界定 = 泡沫於不同人心中可有不同界定或感覺，為免主觀，這裏凡是現價超越高波幅位的 [紅線]，便界定為泡沫情況，而價格仍低於高波幅位但在平均值上的 [黃線]，則算在高價位運行。注意是只以這次的浪計，若計更往結果可有別。再者，泡沫多少未必和將來價格走勢有關，只是調整時，泡沫多的會更傷。

貴或豪宅

大眾住宅

綜合計分

如何計分？超越高波幅位 = LL，位於高波幅和平均值之間 = L，低於平均值 = J [但這裏沒有例子]，低於低波幅位 = JJ [也沒有例子]，現價浪高於2008年價位 = L，若不 = J，總分就是這些L 和 J之總和，每一個L可被一個J抵消。

屋苑名稱	超越高波幅位	高波幅和平均值之間	高於2008年初之價？	總分數
雍景臺		L	J	L - J = 0
嘉雲臺		L	J	L - J = 0
比華利山	LL		L	LLL = -3
禮頓山	LL		L	LLL = -3
帝景園	LL		L	LLL = -3
會展中心 會景閣		L	J	L - J = 0
太古城	LL		J	LL - J = -1
麗港城	LL		L	LLL = -3
杏花村	LL		J	LL - J = -1
又一居	LL		L	LLL = -3
嘉湖山莊	LL		L	LLL = -3
駿景園	LL		J	LL - J = -1

非常短評

總分由0至 負一的較沒有或少些泡沫，負三的可較嚴重。

...完...