理財診療室：中產籌千萬 47歲退休

楊先生與同居女朋友區小姐籌劃退休時，只想到希望何時退休，及有多少錢退休。專家認為在籌劃退休時，應考慮可行性，建議他們調整計劃，將收租物業要 求降低及延後退休。　記者：黃碧珊　攝影：梁鑑章

很多中產階層由於注重生活質素，故都希望早日退休，享受生活。楊先生說：「我與女朋友收入較高，而且工作穩 定，計劃在 10年內退休。」他們計劃購買一層收租物業，作退休後的收入來源。
CFP認可財務策劃師盧世和表示，若計劃購買物業放租，按揭成數不 宜過高，首期最好達樓價三成，如購買 400萬元物業，需安排 120萬元首期。楊先生月供 8000元基金，雖可隨時停供，但月供的首 18個月供款，合共 14.4萬元，要存至 60歲才可提取。楊先生將可動用基金及股票套現，加上流動現金，僅 109.9萬元，不足支付首期。
盧 世和建議他降低要求，購買樓價 300萬元的物業，首期可降至 90萬元。假設樓價 300萬元，按息 4厘，分 10年償還，即退休前供滿，月供 21261元，以楊先生及區小姐每月收入，自住及投資物業供款合共佔入息（ DTI） 33%，未過銀行所定 50%上限。
由於兩人包括供養父母 等的每月使費，加上現居按揭及保險，每月共 5萬元，盧世和認為，他倆在購買物業前，宜留半年流動現金、即 30萬元以備不時之需。現有 18萬元現金，尚欠 12萬元，以月剩 4.7萬元計，要儲 3個月，可趁這段期間物色心水單位。

宜降要求只買 300萬樓收租

楊先生打算買樓收租。　資料圖片

盧世和指，他們希望有 1000萬元退休，其實並無考慮可行性及實際需要。如 10年後退休，維持現值每月 1.8萬元日常使費。假設購入樓價 300萬元的物業放租，每年租金回報率 3厘，即每月租金回報 7500元。扣除租金收入，他倆仍需安排每月 1.05萬元。若每年平均通脹及退休後回報率均為 4%，退休時，需有 802萬元，才可應付 43年退休生活。
他們亦要考慮供養父母。假設距今 還有 30年供養期， 10年後退休，尚有 20年每月支付 1.3萬元予父母。如每年平均通脹及退休後回報率均為 4%，兩人退休時，需準備 461.8萬元作父母生活費，加上個人退休需 802萬元，合共 1263.8萬元，兩人之前的「希望」，與實際需要不符。

楊生及區小姐退休準備

退休年期： 10年後
退休準備個人使費*：$802.0萬　退休準備父母使費#：$461.8萬
共 需：$1263.8萬

退休年期： 11年後
退休準備個人使費*：$814.7萬　退休準備父母使費#：$456.3萬
共 需：$1271.0萬

退休年期： 12年後
退休準備個人使費*：$827.1萬　退休準備父母使費#：$449.6萬
共 需：$1276.7萬

註：*減去每月租金收入 7500元，即每月 1.05萬元；#每月 1.3萬元，設距今有 30年供養

－個案－
讀者：楊先生（ 37歲）、區小姐（ 38歲）
關係：同居情侶
職業：工程師 /行政人員
月入：合共 11萬元（已扣公積金及強積金）
月剩： 4.7萬元
資產：現金 18萬元、股票市值 64萬元、基金市值 42.3萬元、公積金 110萬元、強積金 20萬元、自住物業市值 380萬元（尚欠 7年按揭）
症狀：未考慮可動用資金，及退休準備是否足 夠
目標：買 400萬元物業收租， 10年後有 1000萬元退休

－建議－
投資期增一年　回報方達標

雖然楊先生及區小姐已準備 30萬元流動現金，但在購買額外物業後，每月供款及雜費增加，加上單位未必能每月獲承租，盧世和建議每月預留 7500元，作現金儲備。
以現剩 4.7萬元計，減去按揭供款約 2.1萬元，及預留現金 7500元，餘額約 1.8萬元，可投資為資產增值。在套現付首期後，現有基金餘下 16.3萬元，加上原月供基金 8000元，及新增 1.8萬元月供基金，假設每年基金回報 8厘， 10年後得 510.9萬元。
7年後，完成 現住單位按揭，每月有 1.5萬元，因距退休年期短，不建議投資風險較高的股票或基金，可存放在高息貨幣，但要留意滙價升跌風險。如每年平均回報 3厘，每月 1.5萬元累積 3年，回報有 56.4萬元，加上公積金及強積金，假設每年回報 5厘，現有及新增供款共得 475.8萬元，加上現金和基金，分別 120.7萬元及 510.9萬元，合共有 1163.8萬元。如平均每月租金收入 7500元， 10年有 90萬元，加上 1163.8萬元，共 1253.8萬元，與 10年後需 1263.8萬元退休，尚欠 10萬元。
由於退休生活逾 40年，盧世和建議退休準備應鬆動一點，如將退休年期延後一年，以相同組合及回報，未計租金收入，有 1337.9萬元，足夠 11年後有 1271萬元的退休金目標。

退休投資回報

－基金－
金額：一筆過現值$16.3萬
10年尚餘退休年期：$35.2萬　 11年尚餘退休年期：$38.0萬
12年尚餘退休年期：$41.1萬

金額：月供$8000
10年尚餘退休年 期：$146.4萬　 11年尚餘退休年期：$168.5萬
12年尚餘退休年期：$192.4萬

金額：月供$1.8萬
10 年尚餘退休年期：$329.3　 11年尚餘退休年期：$379.0萬
12年尚餘退休年期：$432.9萬

－外幣－
金 額：月供$1.5萬*
10年尚餘退休年期：$56.4萬　 11年尚餘退休年期：$76.4萬
12年尚餘退休年期：$97.0萬

－ 公積金－
金額：一筆過現值$110萬
10年尚餘退休年期：$179.2萬　 11年尚餘退休年期：$188.1萬
12年尚餘退休 年期：$197.5萬

金額：月供$1.5萬
10年尚餘退休年期：$232.9萬　 11年尚餘退休年期：$263.3萬
12 年尚餘退休年期：$295.1萬

－強積金－
金額：一筆過現值$20萬
10年尚餘退休年期：$32.6萬　 11年尚餘退休年期：$34.2萬
12年尚餘退休年期：$35.9萬

金額：月供$2000
10年尚餘退休年 期：$31.1萬　 11年尚餘退休年期：$35.1萬
12年尚餘退休年期：$39.4萬

－現金－
金額：一筆過現 值$30萬
10年尚餘退休年期：$30.3萬　 11年尚餘退休年期：$30.3萬
12年尚餘退休年期：$30.4萬

金 額：月儲$7500
10年尚餘退休年期：$90.4萬　 11年尚餘退休年期：$99.5萬
12年尚餘退休年期：$108.6萬

金 額：月儲$21261
10年尚餘退休年期：-　 11年尚餘退休年期：$25.5萬
12年尚餘退休年期：$51.0萬

合 共金額：
10年尚餘退休年期：$1163.8萬　 11年尚餘退休年期：$1337.9萬
12年尚餘退休年期：$1521.3萬

註： 設每年回報率，現金為 0.1厘、外幣為 3厘、公積金及強積金為 5厘、基金為 8厘；*7年後現住單位按揭完成後開始；#10年後供滿出租單位按揭

基金組合集中　籲增新興市場

現時楊先生公積金分三種風險程度，分別為高中低風險，他悉數投資高風險類別，但投資組合卻由公司決定。區小姐 強積金組合，大中華及環球增長基金各佔一半。此外，二人月供 8000元基金全數投資中國基金，一筆過現值 17萬元基金組合，八成香港中國基金，餘下兩成為環球基金。
撇除公積金，二人投資組合現值 62.3萬元，其中 48.9萬元、即 78%，主要投資在中、港兩地，摩根資產管理投資資訊總監崔永昌（圖）認為，組合過份集中。
因單一市場風險甚高，雖然兩人睇好中國市場，並願意承 擔高風險，但崔永昌建議調配新增月供投資組合，加入短期回報較好的新興市場基金，分散風險及博取更高回報。如印尼基金年初至今已有近 1倍升幅。崔永昌提醒應留意市況，因新興市場經濟體系及股票市場規模較小，較波動，建議新興市場基金比例，不宜超過組合 10%至 15%。
盧世 和亦認為，兩人的投資組合過份集中在中國，建議加入亞洲、東歐及拉丁美洲等新興市場。不過，他指出兩人的投資組合中，物業亦佔很大比重，已具一定分散作 用。

現有基金組合

公積金現值：$110萬
市場：高風險　所佔比例： 100%

強積金現值：$20萬
市 場：大中華　所佔比例： 50%
市場：環球增長　所佔比例： 50%

月供基金現值：$25.3萬
市場：中國　所佔比例： 100%

一筆過基金現值：$17萬
市場：香港中國　所佔比例： 80%
市場：環球　所佔比例： 20% 

資料來源: 蘋果日報