杭州家庭$650萬投資移民香港 買債券、豪宅回報逾 3厘

為讓升讀小學的女兒，在較好的環境接受教育，居於杭州的張氏夫婦計劃，申請香港資本投資者入境計劃（俗稱投資移民計劃），來港定居。由於張先生投資經驗不多，故不願冒風險，希望專家建議較保守的投資產品。兩位專家分別建議張氏夫婦投資債券及豪宅，除可保本，更提供定期穩定回報。　記者：黃碧珊　攝影：梁鑑章

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張先生投資經驗不多，手上股票正「坐艇」，所持現金，只存放在銀行。張太說：「為移民香港，丈夫已在港買了房子自住，現在再投資 650萬元，希望選擇較低風險的投資產品。」要成為投資移民，須提出申請前兩年，擁有超過等值 650萬港元資產，及在港指定項目，投資不少於等值 650萬港元達 7年。獲許投資類別為房產及金融資產，包括港股、指定認可機構的債券、存款證、後償債項等。

欠投資經驗拒冒風險 放大圖片

據入境事務處資料， 03年 10月至今年 9月，共有 5182名申請人及 9945名受養人，獲批來港，其中中國籍人士 3904名，佔 75%。投資移民計劃共帶來 366.7億元投資金額，近半投資股票，佔逾 177億元，其次為房產約 104億元，債券 52億元，人均投資 707萬元（見圖）。萬利理財總裁張佩儀提醒，金融產品多以指定單位買入，故應預留多一點資金，以購入完整手數。美聯移民顧問行政總裁吉安稱，所有買賣均要有戶口紀錄，建議申請人以同一銀行戶口投資或轉換資產，方便操作。按入境處《資本投資者入境計劃的規則》，投資者可轉換投資資產類別，但要把變賣資產在指定時限內再投資，並通知入境處。

－個案－讀者：張先生（ 42歲）、張太（ 35歲）及女兒（ 5歲）職業：內地紡織廠老闆目標：計劃投資移民香港投資：內地存款、內地股票經驗：（正虧損）、國內自住物業（無按揭）、香港自住物業（無按揭）

轉換資產再投資時限

金融資產→金融資產　時限*： 14日房產→房產　時限*： 3個月金融資產→房產　時限*： 2個月房產→金融資產　時限*：出售立約日期後 2個月，或出售完成日後 14日★註：*由出售原有項目的立約日期，至再投資項目的立約日期或完成日期計；★以較早日期為準

長債價格波動小合長揸 放大圖片

張佩儀建議投資組合以債券為主，除發債機構產生違約事件，令債券不能到期兌現，或到期前於二手市場沽出債券，一般來說，債券屬保本產品，符合張氏夫婦不願承擔風險的意願。大部份債券每季度或每半年，按票面息率派息，按投資移民規則，由指定金融資產直接產生的股息或利息，可隨時從賬戶提取，故張氏夫婦可以定期獲得穩定回報。選擇債券時要留意公司評級，政府官債及金融債券較少違約問題，優良企業發行的公司債，清盤時債權人較股權人有優先取回剩餘資產權利。張佩儀建議的債券組合中，主要為公共事業企業債券，信貸評級達Ａ級，每季派息一次。其中煤氣（ 003）債券到期日為 2039年，距今 30年，張佩儀解釋將此加入投資移民組合，因派息較高，即使投資移民要求鎖定資產 7年，可以作長線投資。加息將使債券價格下跌，債券年期越長對息口敏感度越低，價格波動較小。她提醒香港債市並不活躍，可供選擇不多，若未到期在二手市場沽售，可能招致損失。

建議債券組合

發行商：中電投資比例： 14.290%　票面息率(年利率)： 4.380厘　派息期：每季到期日： 1/11/2017　信貸評級： A-發行商：香港政府投資比例： 28.565%　票面息率(年利率)： 5.125厘　派息期：半年到期日： 23/7/2019　信貸評級： AA+發行商：新鴻基地產投資比例： 14.290%　票面息率(年利率)： 3.780厘　派息期：每季到期日： 30/9/2019　信貸評級： Ae發行商：港燈投資比例： 14.290%　票面息率(年利率)： 3.700厘　派息期：每季到期日： 30/9/2024　信貸評級： A+發行商：煤氣投資比例： 28.565%　票面息率(年利率)： 4.720厘　派息期：每季到期日： 23/9/2039　信貸評級： A+合共： 100.000%資料來源：萬利理財

半山租務活躍可博升值 放大圖片

馮劍釗建議選按揭年期在 12年或以下為佳。　資料圖片

張氏夫婦在中、港兩地均有自住物業，但希望在港多購一層物業收租。美聯物業營業董事馮劍釗建議，由於張氏夫婦資金充裕，故建議他們購買港島半山區的豪宅物業，樓價介乎 650萬至 1000萬元。現時該區類似物業租金回報達 3.5至 4.5厘，加上豪宅升值潛力較高，除有穩定租金收入，亦可博升值。馮劍釗又指，由於九龍站上蓋豪宅租務不及半山活躍，加上呎價較貴，故建議半山區。

按揭年期不宜超過 12年

馮劍釗稱，半山區租客多為中區工作的專業人士或公司客，曾有租客為保持個人及公司信譽，即使租約期間不續租，亦替業主找來新租客承租。雖然租客質素較好，馮劍釗提醒出租前應先了解租客背景，並要租客以自動轉賬方式支付租金。至於選擇物業，要留意二手成交量，方便日後套現。非香港人樓宇按揭成數上限為貸款額五成，按揭息率則與現時港人息率無異，由於張先生必須支付最少 650萬元首期，才達致投資移民資格。馮劍釗建議不應將按揭年期攤長，以節省利息支出，選按揭年期在 12年或以下為佳。中半山皇朝閣 2房單位，面積 840方呎，售 900萬元，向銀行承造 250萬元按揭，假設按息 3厘，分 12年攤還，月供 20695元，總利息支出 48萬元佔成本 19.2%。若將年期攤長至 15年，月供減至 17264元，但總利息支出增至 60.8萬元，利息佔成本 24.3%。

部份單位放盤價及月租

－中半山－皇朝閣高層 2房　面積： 840方呎　叫價*：$900萬平均呎價：$10714　市值月租：$2.8萬　回報： 3.7厘滿峰台低層 3房　面積： 1329方呎　叫價*：$1280萬平均呎價：$9631　市值月租：$3.6萬　回報： 3.4厘翠麗軒中層 3房　面積： 995方呎　叫價*：$770萬平均呎價：$7739　市值月租：$2.6萬　回報： 4.1厘－九龍站－凱旋門 2座中層 1房　面積： 528方呎　叫價*：$670萬平均呎價：$12689　市值月租：$2.0萬　回報： 3.6厘擎天半島 1期 3座高層 3房　面積： 1071方呎　叫價*：$1300萬平均呎價：$12138　市值月租：$3.5萬　回報： 3.2厘擎天半島 1期 6座中層 2房　面積： 848方呎 $950萬平均呎價：$11202　市值月租：$2.8萬　回報： 3.5厘漾日居 2期 7座低層 3房　面積： 1168方呎　叫價*：$1050萬平均呎價：$8989　市值月租：$3.0萬　回報： 3.4厘註：*資料截至 12月 1日資料來源：地產代理網站

按揭利息與貸款額比率

－假設貸款額 250萬元，按息 3厘－月供10年償還年期：$24140　 12年償還年期：$20695　 15年償還年期：$17264總利息支出10年償還年期：$396820　 12年償還年期：$480032　 15年償還年期：$607617按揭利息與貸款額比率10年償還年期： 15.9%　 12年償還年期： 19.2%　 15年償還年期： 24.3%


張佩儀（中）建議買公共事業企業債券長揸。

資料來源: 蘋果日報