畢老林投資者日記2010年11月3日

《經人》發現港樓次「貴」

畢者推介

■香港樓價不斷上升，豪宅價格更是令人側目，但筆銘指出，地產商的發展其實已今非昔比，並預期新地20年後新地將以收租為主，賣樓為副。 請看他在34頁的「筆聞集」中詳細分析。

■新股市場熾熱，大家最近可能都躍躍欲試。 阿梅在「財經DNA」專欄中指出，新股通常在上市後表現更強勁，平均回報比首日上市要高一倍。 她在42頁為我們點出了兩個可能性。

■新興市場現在已成為全球經濟動力，為首的是由中國、印度、巴西和俄羅斯組成的金磚四國。 到底怎樣的「磚頭」才可變成「黃金」？ 張宗永在41頁的「一瓢集」中為我們仔細剖析。

11月2日，週二。 隔晚美股先升後回順。 中美製造業數據均勝預期，刺激道指早段一度急升125點，惟市場等待美國中期選舉結果，以及聯儲局議息後推出第二輪量化寬鬆措施(QE2)的規模，入市態度轉趨審慎。 道指收市升幅大幅收窄至只有6點，納指更輕微低收2點。 港股呈牛皮膠著狀態，全日輕微高收18點或0.1％，收市報23671點，成交金額進一步萎縮至762億元。 國企指數輕微上升15點或0.1％，收報13523點。 期指上揚41點，收報23677點，由低水轉為高水6點。

特首施政報告「無料到」，即使港府官員個個苦口婆心，開口埋口都是樓市泡沫的「溫馨提示」，樓市照樣價量齊升。 幸好銀行開始「識驚」，知道高樓價對按揭貸款組合帶來的風險不容低估，渣打帶頭調高銀行同業拆息(HIBOR，簡稱H)按揭計劃的息率，全期由H＋0.7厘，上調至H加0.8至1厘，加幅介乎10至30點子。

昨天談樓市泡沫，渣打同日宣佈調高按息。 既講開泡沫，一不離二，再補多筆。

《經濟學人》早前發表了一份關於環球房地產的調研報告，針對世界各地樓市偏離「合理水平」多遠作了一些比較。 《經人》所用的指標，主要是租金回報率，從物業投資產生的現金流衡量樓價。 報告最搶眼的地方，是香港在全球最「貴」(偏離合理值最遠)樓市榜上高踞第二位，僅次於澳洲。 在《經人》的計算下，本港樓價「偏高」(overvalued)程度達58.1％〔十大最「貴」樓市排名見附表〕！

《經人》的結論，看在本港「地產大好友」眼中也許得啖笑，甚至有站出來跟該刊理論的衝動。 然而，香港樓價近年升勢明顯加快，最近已有人喊出：港島區住宅呎價萬元以下快成絕響！ 老畢昨天說泡沫難計，正正就是這個原因。

然而，在下反思「寸土尺金」一文，發現論點不無破綻。 老畢說，資產價格必須包含一些「理性」不能解釋的元素，才稱得上泡沫。 想深一層，此話只說對了一半，有必要略作補充。

理性預期瘋狂行徑

歷史上著名的泡沫，形成之初大都建基於理性預期。 以大家記憶猶新的日本房地產狂潮和科網泡沫為例，開始時都十分「理性」。 日本地小人多(歷來如此)、泡沫初期東瀛經濟表面看來如日方中(上世紀八十年代，日本自以為可以向美國說不)，當地物業有價有市，誰能說不理性？ 瘋狂的並非支持樓價上升的理據，而是東京日本皇宮的地價，在顛峰期足以將整個加州房地產市場「吞」下！

在十餘年前聽來，資訊科技必令人類社會出現翻天覆地的變化這句話，理性不理性？ 閣下只須反問自己：「今天在辦公室、安樂窩以至一個人在途上，沒有internet，我還能過日子嗎？」

十多年前那句話理性不理性，答案不已寫在牆上？

與日本房地產一樣，科網熱瘋狂之處不在互聯網徹底改變世界這個預期，而在分毫未賺無「值」可「估」的科網股。 P/E？ Who needs P/E？ 這，才是泡沫中非理性的元素。

只要是有人的地方，房屋就有需求。 香港目前的樓價是否像《經人》所言，「偏高」程度達到58％，問黃志祥和問「無殼蝸牛」，答案肯定南轅北轍。

記不起是誰說的，識驚就唔使驚。 當港島區住宅呎價萬元以下快成絕響這句話，有朝一日像股市當年P/E？ Who needs P/E？ 那樣，成為樓市「估值」的新標準，香港樓市泡沫也許便離爆破不遠了。

昨天提到，全球五大央行本周先後開會議息，各位要多加留意。 話音未落，為議息周揭開序幕的澳洲央行，先來一個下馬威，「意外地」宣佈加息四分一厘，令官方利率上調至4.75厘，為六個月以來首次加息。 該行解釋，關注到採礦業推動的就業暢旺，可能導致經濟有較強的增長，從而使通脹加速，因此有必要加息控制通脹風險。

根據彭博的調查，在受訪的二十四名經濟師中，只有七人預計會加息，所以澳洲央行的決定頗令市場感到意外。 受加息消息刺激，澳元價顯著上揚。 澳元兌美元升穿一算水平，高見1.0013，創二十八年新高。 澳元兌日圓亦急升，突破80關口，高見80.72日圓。

澳洲加息不意外

對老畢而言，袋鼠國加息的決定，算是「預期之內」。 10月22日拙文指出，近年中澳兩國經貿往來日趨頻繁，中國早已成為澳洲的「大客仔」，對袋鼠國經濟有極大的牽動作用。 此前，人行「出爾反爾」提早加息，內地第三季數據反映經濟軟著陸成功在望，惟中國馬首是瞻的澳洲，11月加息機會頗大。 再者，中國、歐盟及美國的製造業採購經理指數(PMI)齊齊上升，反映全球製造業持續擴張，看在澳洲央行眼裡，環球經濟未必如想像般差，免了加息不少後顧之憂。

順帶一提，金磚四國之一的印度，央行在今年內第六度加息，是亞洲國家中收緊銀根態度最積極的一員。 印度回購利率即日上調四分一厘，至6.25厘；反回購利率加幅亦相同，上調四分一厘，至5.25厘。

見報日是美國的「大日子」，國會中期選舉應有初步結果；本港時間週四凌晨，則輪到QE2開大開細揭盅。 對金融市場來說，中期選舉是「頭盤」，QE2才是「主菜」，但經過聯儲局官員不斷「放風」、「試探」，QE2在市場上已「預演」了至少一個月，什麼shock-and-awe、incremental tactics、language variations，在投資者腦海中已不知反覆「排練」了多少遍，不管聯儲局最終使出的是「佛光初現」還是「萬佛朝宗」，都算不上什麼surprise，再講就買定離手等結果更實際。

倒是中期選舉值得一提。 記得在2008年北京奧運之前，老畢在網上博彩公司看過一些盤路，發現賭中國在金牌榜上稱王的勝出賠率，於開幕前一刻降至低於美國的水平，令中國成為金牌霸主大熱。

老畢當時以為，美國實力跟中國只在伯仲之間(04雅典奧運美國在金牌榜上仍舊壓倒中國)，卻比中國有分頭；基於值博率較吸引，老畢決定「一注獨贏買美國」；神州國運興隆體運亨通下，在下當然輸個一僕一碌。

今次美國國會中期選舉，從網上預測市場Intrade的盤路來看，共和黨重奪眾議院控制權，大可「封盤」，因為以Intrade走勢看，開出這個結果的機會率達九成以上，民主黨要絕地反擊，難若登天。 唯一仍可一「賭」的是，共和黨大勝抑或小勝。 盤路顯示，共和黨眾院議席淨增長七十席或以上，市場給予的機會率僅略高於二成半。 換句話說，一旦出現這個結果，意味民主黨在眾院輸得一敗塗地，算是爆了一個小小的冷門。