財智語陸 [陳永陸] 20151222

樓市受壓真正原因


股市乏善可陳，不少財經焦點轉向樓市表現。上周聯儲局的議息言論，預計幅度只有1厘左右。坦白說，這個幅度對香港的供樓壓力不算增加太多，而且過去幾次美國加息周期開始，香港亦未有跟足，所以如果說今次加息會壓低樓市，表面證供未見成立。然而，近日的確見樓市有調整壓力，而且一直傾向對樓市樂觀的地產代理朋友，都真的轉軚看淡。
平心而論，利率由此至終都只是影響樓價表現的一個因素，以前亦出現過在加息周期時樓價向上的情況，所以現時樓價由升轉跌，未必直接與加息有關，息魔只是一個適逢其會的心理陰影。

買家採取觀望態度

我認為，中港經濟出現隱憂，已令一批購買力進入觀望狀態，幾個月前本地樓價仍處天價時，新盤去貨速度仍非常快，如此高價仍買得起，因這群買家本身比較有錢，資金放在銀行收息，倒不如買樓當資產配置。另外一群實力不足的買家，仍有發展商折扣優惠支援，即使高價買入後，仍可租出去找他人幫手供樓。
問題是，較有錢的一批買家因來年前景不明朗，寧多留子彈在身邊；而不夠實力的，眼見租金下調速度頗快，將來收租亦未必夠填供款，不敢貿然入市，因而令購買力忽然冷卻。
所以，目前樓市出現的隱憂，並非來自加息，而是購買力縮減。我相信，要樓市有力反彈，除非股市大幅回升，創造另一次財富效應，否則整個調整趨勢難以改變。