理財診療室：準媽媽謀擇居靚校網區 換樓宜先售後買

楊太的孩子明年中出生，她希望換樓至校網較好地區，但每月照顧外家生活開支上升，加上小朋友出生後家庭支出增加，擔心影響換樓及退休大計。專家指， 楊太財政狀況可以應付換樓，但建議她先出售後買入，兩者相距時間亦不宜太遠。
記者：甄嘉儀　攝影：程志遠

楊太每月收入穩定，婚後與丈夫財政獨立。由於自住物業按揭供款由丈夫負責，她每月只需給外家 8000元家用，及負擔家庭 7500元雜費開支，財政未見壓力，但支出佔收入約六成。

羅金祥

她說：「以前一直給外家 5000元家用，但最近弟弟失業，現時只做兼職，收入大不如前，希望我可幫補，我是家中大女，責無旁貸。」
不過明年楊太便會迎接新生嬰兒，家庭開 支會大增，故有必要在財務上做好準備。現住黃埔花園的楊太，與很多父母一樣，希望遷往校網較好的地區，而且隨着孩子出生，亦希望居住面積可以增加，「現居 僅得 300餘呎，小朋友出生後會不夠住，所以想在心儀的九龍城、土瓜灣區找一個兩房物業，計劃 1至 2年後搬新居。」
楊太亦考慮到隨孩子出 生，家庭開支會增加，擔心換樓後開支更大，生活會失去預算。

個案

姓名：楊太（ 31歲）
月入： 2.5萬元（已扣強積金）
職業：私人補習老師
支出： 2.05萬元
家庭狀況：已婚，孩子明年 5月出生
資產：流動現金 27萬元、基金現值 12萬元、強積金現值 18.2萬元、自住物業（尚餘 70萬元按揭貸款）
保險：已有危疾及醫療保障
症狀：憂慮未來財政狀況
理財目標：
1）換樓 至校網較好地區，樓價約 280萬至 300萬元；
2） 50歲退休，每月生活費 1萬元

換樓
翔龍灣傲雲峰處名校網

CFP認可財務策劃師羅金祥稱，「楊太有 27萬元流動現金，相等於 10個月薪金，應急錢充足。加上之前買入的基金均屬優質組合，籌備退休生活已有穩固基礎。」另一方面，羅金祥相信楊太弟弟失業應屬短期情況，當覓得工作 後，楊太的負擔應可減輕（圖 1及 2）。

 賣樓買樓時間忌相距太遠

楊太 07年購入黃埔花園一個 300餘呎單位，當時買入價約 120萬元，現估值約 200萬元，至於心儀單位樓價約 300萬元。羅金祥認為：「即使楊太仍欠銀行約 70萬元按揭供款，但以其自住物業市值約 200萬元計，放售後仍有 130萬元，足以作換樓首期（表 1）。」
楊太可考慮土瓜灣的翔龍灣或傲雲峰，物業樓齡分別為 2.5年至 5年，兩房單位面積由 500至 648方呎，叫價介乎 275萬至 338萬元，會所設施齊備、交通方便，位處 34區小學名校網。至於九龍塘區可供楊太選擇的物業，則樓齡較高，面積略小。
建議楊太先售出自住物業才買樓，免令資金緊絀。假設售樓並清還按揭後 獲 130萬元，轉買樓價 300萬元的物業，承造七成按揭，首期 90萬元，從賣樓所得支付，尚餘約 40萬元支付裝修及雜費。若按揭分 25年攤還，實際按息 2.5厘計，月供 9421元（表 2）。
由於供樓開支較前高，楊太應衡量丈夫的供款能力，此外賣樓及買樓時間不要差太 遠，以免樓價出現大差幅。

退休
$7000月供基金 50歲退休

楊太希望 50歲退休後，每月有 1萬元生活費，假設投資足夠用至 85歲，以未來每年通脹率平均 3%計，若投資回報為 5%，退休時需有 541.2萬元。
以她現時月供基金 5000元，以 8%回報計算，預計至 50歲退休時，只得 266.2萬元，未能達標，羅金祥不建議她提高風險以博取較高回報，故她需要增加每月供款，若增至月供 7000元，加上現值 12萬元，以 8%回報計算， 19年後預計可得 424.5萬元。
羅金祥指出，楊太雖然買入優質基金，但把一籃子資金全投放中港基金上，會令風險過份集中個別 市場，建議可承受中風險程度的楊太，調整基金投資組合。
楊太可將每月 7000元基金供款平分 4份，繼續投資首域香港增長基金及首域中國增長基金，另加入天然資源基金及新興市場基金（表 4）。

積金供款　 60歲始能提取

此外，楊太現時強積金累計現值 18.2萬元，加上未來供款，以 5%回報計算， 50歲時約有 121.89萬元。月供基金加上強積金及 27萬流動現金累計投資回報，到楊太退休時，料有 573.44萬元，達到退休目標。
不過由於強積金供 款要到 65歲才可以提取，即使提早退休，亦需年屆 60歲，故楊太 50歲退休亦未能提取有關累算權益，要留在保留賬戶繼續滾存，至少 60歲才可提取。 

原文: 蘋果日報