理財診療室：現金僅 6萬 想買多層樓 自住物業未供完 專家憂風險大

馮小姐去年借按揭買了一個居屋單位自住，由於投資基金失利，她認為「磚頭」始終較安全，故希望除自住物業外，再購置多一個單位用作收租。不過她手頭 資金有限，故希望 4年內儲夠 20萬元，或用作提早償還部份按揭貸款，或用作購買另一物業的首期。專家提醒馮小姐，買樓收租須具備充裕資金。　記者：黃碧珊

馮小姐 07年底首次以 2萬元購入中國股票基金，豈料「一買即跌，見過鬼都怕黑，唔敢投資其他。」現時所持基金市值約 1.5萬元。因對其他投資產品猶有餘悸，只信「磚頭」，去年斥 129萬元，購入市區居屋單位自住，付一成首期，承造 25年按揭，月供 5000元。她希望盡快還清現住單位按揭，並考慮多買一個單位用作投資收租，但不知如何選擇。

個案

讀者：馮小姐
年齡： 27歲
職業：物業管理 OL
月入： 1.9萬元（已減去強積金供款）及兼職 3500元
每月支出： 1.65萬元
月剩： 6000元
症狀：現金不多
資產：現金 6萬元、基金 1.5萬元、市值 150萬元居屋單位（自住，尚欠按揭 116萬元）
理財目標：
1）明年開始讀兩年制碩士課程，學費約 8萬元
2）盡快還清現居按揭，或多買一層物業作出租，預計首期約 20萬元

投資分析

月供$6000基金　冀 6厘回報

CFP認可財務策劃師林櫻妮指，開始投資大計前，應先預留應急錢。她建議馮小姐預留 3個月支出以應不時之需，現時每月支出 1.65萬元計，即共 5萬元，此外一年後她將重返校園，故需包括 8萬元學費，合共 13萬元。馮小姐現持有 6萬元現金，加上月儲 6000元， 1年後便能儲到 13.2萬元。
至於其後的 4年內要儲到 20萬元，林櫻妮建議馮小姐投資基金。雖然馮小姐曾經投資基金失利，但林櫻妮表示，中國經濟發展被市場看好，相信長線會有理想回報。馮小姐亦可透過月供基金的平均成本法，降低投資風險。

4年望儲 25.5萬

她建議投資預期有較高增長的金磚四國基金，和受惠復蘇概念的礦業基金。月供 6000元，假設每年投資回報平均 6%，現持有的中國股票基金加上月供基金，料 4年後可獲 25.5萬元。

馮小姐每月按揭支出

現居所還款期： 30年
每月還款額：$4350　合共每月開支：$15850　月剩：$6650

現居所還款期： 25年
每月還款額：$5000　合共每月開支：$16500　月剩：$6000

現居所還款期： 20年
每月還款額：$6000　合共每月開支：$17500　月剩：$5000

馮小姐 4年後投資回報

一筆過現值 1.5萬元
4%預期年回報：$1.75萬　 6%預期年回報：$1.89萬　 8%預期年回報：$2.04萬

月供 6000元*
4%預期年回報：$22.91萬　 6%預期年回報：$23.60萬　 8%預期年回報：$24.32萬

合共
4%預期年回報：$24.66萬　 6%預期年回報：$25.49萬　 8%預期年回報：$26.36萬

註：*一年後開始

寧增自住樓供款

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劉圓圓
經絡按揭轉介首席經濟分析師

與其提早償還部份按揭貸款，馮小姐不妨考慮加大每月供款額，部份銀行提供的每兩星期償還按揭計劃，可節省利息支出，亦可轉用存款掛鈎按揭計劃，以存款抵銷本金。劉圓圓提醒應注意是否已過罰息期。
若打算買樓收租，她指可攤長還款年期，減少現時每月供款，可提早儲夠首期，並有較充裕資金支付每月供款。如將還款延長至 30年，每月供款將由 5000元，減至 4350元。
不過，劉圓圓提醒馮小姐應注意供樓負擔水平，即按揭供款佔收入比例。因不能按期供款，除影響供款紀錄，亦影響個人信貸紀錄，日後有關貸款利息有機會較高。為保障新樓有租金收入，建議購買連租約物業。

多儲資金作投資

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林櫻妮
CFP認可財務策劃師

不論提早償還按揭，抑或多供一層樓，以馮小姐現時財力均力有不逮，建議她多儲資金再作打算。若 4年後按息低企，林櫻妮建議她將資金作其他投資，回報可望高於按揭利息支出。相反，若遇上加息周期，才提早償還部份按揭貸款，減少利息支出。
若馮小姐一年後將每月剩餘的 6000元作投資，假設平均年回報 6厘， 8年後有 74萬元，可還清按揭貸款。不過將所有資金償還按揭，會失去運用資金的機會成本。
至於多買一個物業收租，林櫻妮指，除需預備足夠首期，亦要考慮若找不到租客，或遇上租霸而沒有租金收入，能否維持兩個物業的供款。

倘遇失業供樓危

中大酒店及旅遊管理學院會計及財務高級導師">

李兆波
中大酒店及旅遊管理學院會計及財務高級導師

不贊成馮小姐多購一層物業收租，原因是馮小姐為孭樓債，現時個人負債比率已達九成，雖然她供樓支出佔收入僅 22%，屬可負擔水平，但李兆波提醒，若遇上減薪、失業或按揭利率上升等情況，將影響供款能力。此外，由於物業流動性低，馮小姐如有資金周轉需要，未必能 即時沽出物業套現，若遇上樓價調整，甚至要蝕讓。
至於買樓出租，李兆波認為將所有資金押在物業上，風險太高。現時利率低企，租金收入未及時調整，令回報可觀，但當利率上升，受租約限制，租金未能同步跟隨，計及供款、地租差餉及雜費開支，未必有利可圖。